Alquiler y desahucio estado Alarma Covid19
- Por Santamaría Baeza
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- 05 abr, 2020
Consecuencias en contratos de alquiler afectados coronavirus
ALQUILERES Y DESAHUCIOS DESPUES DEL ESTADO DE ALARMA
ABOGADOS ALICANTE Y ELCHE
En el presente post vamos a analizar los cambios mas relevantes que han sufrido los contratos de arrendamientos y los desahucios durante y despues, del estado de alarma del COVID 19.
En Real Decreto Ley (RDL) 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID19 establece varias medias que vamos a ir analizando.
PRIMERO.- La suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos
La ley establece que se suspenderán juicios por desahucio y los lanzamientos cuando concurra los requisitos del articulo 2, esto es:
A. Deben ser contratos de vivienda habitual, por lo que se excluyen los alquileres por temporada.
B. Los arrendatarios tienen que estar afectados pro una situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de los efectos del COVID19 que no puedan encontrar una alternativa para sí o su familia.
¿Cómo se acredita la vulnerabilidad?
El abogado de los arrendatarios (recordemos que en procedimiento de desahucio es obligatorio intervenir con letrado y procurador) deberá comunicar al juzgado la situación de vulnerabilidad, acreditandola con los documentos que establece el propio Real Decreto (Articulo 6) y el procedimiento se suspenderá el lanzamiento o el trámite del juicio de desahucio por un plazo máximo de 6 meses.
CONTRATO ALQUILER Y DESAHUCIOS ALICANTE SANTAMARIA ABOGADOS
¿Que se entinde por SITUACION DE VULNERABILIDAD?
Deben cumplirse conjuntamente 3 requisitos:
1.- Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler esté en paro, incluida en un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Estos últimos son los autónomos.
2.- Que los ingresos totales de la unidad familiar (arrendatario/a, cónyuge o pareja de hecho e hijos) en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no sea superior a 1.613,52 €. (Es la suma de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 €). Los ingresos pueden ser más elevados según el número de hijos, si en el hogar hay mayores de 65 años o discapacitados.
3.- Que la renta más los gastos y suministros de la vivienda sea superior o igual al 35% de los ingresos de los miembros de la unidad familiar. para el computo de gastos es impotante tener en cuenta que a los efectos de la ley son: la electricidad, el gas, el gasoil para calefacción, el agua, la telefonía fija y móvi y los gastos de la comunidad de propietarios.
Respecto a ellos es importante destacar que NO SE ESTA EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD SI:
Cualquiera de los miembros de la unidad familiar tiene en propiedad una vivienda en España, no obstante la propia excepción tiene excepciones, tales como:
No concurrirá está circunstancia cuando el derecho recaiga sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia, ni cuando los titulares acrediten que no disponen de ella por causa de separación o divorcio 0 por otra causa ajena a su voluntad. Tampoco cuando resulte inaccesible por la discapacidad de cualquier persona de la unidad familiar.
¿Que documentación necesito para acreditar en el juzgado la situación de vulnerabilidad?
Con la consecución de los siguientes documentos:
a) En caso de estar en paro: mediante un certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones. Debe constar la suma mensual percibida como subsidio de desempleo.
b) Trabajadores por cuenta propia o autónomos: mediante un certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT) o el órgano competente de las CCAA sobre la base de la declaración de cese de la actividad.
c) Sobre el número de personas que componen la unidad familiar: libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a los 6 meses anteriores. La discapacidad se probará con el correspondiente certificado.
Sobre la documentación tenemos que tener en cuenta que el propio real Decreto es consciente de que es posible que sea complicado conseguir cierta documentación habida cuenta de que muchas administraciones están saturadas por las muchas solicitudes que se están realizando estos días, por lo que se permite a todos las personas que no puedan conseguir un determinado documento sustituirlo por una DECLARACIÓN RESPONSABLE, que no es otra cosa, que un documento, hecho a mano u ordenador, donde se pone de manifiesto que se cumple con los requisitos que establece la ley, en el mismo se debe incluir los motivos por lo que no se ha podido obtener el documento que nos falta y una vez finalizado el estado de Alarma, tendremos un mes para obtenerlo y presentarlo.
En relación a ello, no podemos pasar por alto que para nuestros clientes de Alicante, el propio Ayuntamiento ha creado un sistema para conseguir el empadronamiento por un procedimiento excepcional, teniendo en cuenta que el empadronamiento es un documento que se solicita en todas las ayudas derivadas del COVID19.
Se puede obtener el empadronamiento de una forma ágil desde este enlace: https://www.alicante.es/es/noticias/certificado-empadronamiento-circunstancias-excepcionales-estado-alarma
SEGUNDO.- La prórroga automática y extraordinaria del contrato de alquiler de vivienda.
Articulo 2 del Real Decreto:
La medida mas importante que se ha tomado en relación a ello es que se prorrogan automática y extraordinariamente por un periodo máximo de 6 meses los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Para ellos hay que cumplir
A.- Que el contrato vaya a finalizar en el período comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el día en que hayan transcurrido 2 meses desde la finalización del estado de alarma.
B.- Que lo soliciten los inquilinos y que lo acepte el arrendador.
¿y si no lo acepta el arrendador?
Pues, si entendemos que al cumplir con los requisitos del articulo, el contrato de alquiler, finalizará en la fecha establecida en el contrato y no seria de aplicación la presente ley.
En el caso de que el arrendador acepte, el contrato de alquiler no variará y se mantendrán los términos y condiciones de los mismos hasta su nueva finalización.
TERCERO- APLAZAMIENTO DE DEUDA DE LOS GRANDES TENEDORES
El aplazamiento de la deuda cuando el casero es una empresa, una entidad pública o un gran tenedor
1.- Una empresa o una entidad pública de vivienda.
¿Quienes son los "grandes tenedores"?
2.- Un gran tenedor. A efectos de este RDL un gran tenedor es una persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
En estos casos, la arrendataria que se encuentre en la situación de vulnerabilidad económica descrita podrá solicitar, antes del 2 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que un aplazamiento o la condonación total o parcial del pago no estuviere acordado.
El propietario del inmueble está prácticamente obligado a aceptar el aplazamiento, pues si no lo acepte se aplicaría varias alternativas que establece la ley, y tiene 7 días para comunicarlo al inquilino:
a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se añadirán las mensualidades siguientes si el plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. En todo caso el plazo máximo será de 4 meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática. Afectará al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si dicho plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. El plazo máximo de la moratoria es de 4 meses.
La renta de fraccionará desde el siguiente mes, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años. Este plazo se contará desde el fin del estado de alarma o a partir del fin del plazo de 4 meses antes citado, y siempre vigente el contrato. El arrendatario no tendrá penalización alguna. La suma aplazada será devuelta a la arrendadora sin intereses.
Si el arrendatario accede al programa de ayudas financieras del artículo 9 se levantará la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad en la que goce de dicha financiación.
ARRENDADOR QUE NO ES UN "GRAN TENEDOR"
En la mayoría de los alquileres, el arrendador será una PYME o una persona física, para ellos se establece una regulación especial:
En estos casos el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en los mismos términos, salvo que ya se hubiere acordado el aplazamiento o la condonación. El plazo para solicitarlo es el 2 de mayo.
Una vez recibida la solicitud, el propietario del inmueble deberá comunicar a la inquilino, en un plazo máximo de 7 días, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta. También puede proponer alternativas, no obstante a diferencia de lo que pasa con los grandes tenedores, el propietario de la vivienda NO ESTA OBLIGADO A ACEPTAR.
Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo, el inquilino tendrá acceso a las ayudas financieras del artículo 9.
También pueden acceder a ellas el resto de inquilinos en situación de vulnerabilidad. Se trata de dinero aportado por entidades bancarias con aval del Estado.
Las condiciones son:
1.- Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de 6 meses de alquiler.
2.- El plazo de devolución del dinero será de 6 años. Este plazo podrá prorrogarse por 4 años más. En ningún caso hay gastos o intereses a pagar por el solicitante.
Para mas información, puede ponerse en contacto con nosotros a los canales habituales pues seguemos atendiendo de forma online,
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